Door veranderd beleid ligt de nadruk meer op huren

HOUTEN Uit de beantwoording door het college van vragen van CDA en SGP komt naar dat Viveste koopgarantwoningen omzet naar sociale huurwoning wanneer de woningen aan de woningbouwstichting te koop worden aangeboden. Dit kan gevolgen hebben voor de opbrengst van de verkoper. Viveste doet dit als gevolg van verandering in de wetgeving door de regering en om invulling te geven aan de woonvisie van de gemeente Houten. "De nadruk ligt op sociale huur", zo legt wethouder Jocko Rensen uit.

John van Amerongen

Op rijksniveau zijn structuurversterkende maatregelen genomen waarmee de maximale leencapaciteit is vastgesteld. "Daar kunnen starters last van hebben", zo zegt Rensen. Viveste wil haar woningvoorraad aanpassen. De nadruk ligt op meer sociale huurwoningen. Rensen geeft aan dat er ene kort geding bij de rechtbank in procedure is en dat hij er daarom niet al te zeer inhoudelijk op in wil gaan. "Enige afstand is gepast." De wetgeving is ook veranderd waardoor het voor Viveste niet langer fiscaal technisch aantrekkelijk is om met de koopgarantregeling te werken.  De woningen moeten nu direct op de balans van woningbouwstichting staan. Rensen legt uit dat er dus keuzes gemaakt moeten worden. De woonvisie van de gemeente Houten geeft ook richtlijnen. "Met andere spelregels worden andere prioriteiten gesteld. De aandacht gaat vooral naar huren." De regeling voor de Koopgarantwoning ligt in oorsprong in de sociale woningbouw en was bedoeld om starters op de woningmarkt te helpen.

WEERGAVE BRIEF Geachte heren Ooms en Pelleboer,

Op 28 juni 2016 heeft u schriftelijke vragen gesteld op grond van artikel 36 van het Reglement vanOrde van de gemeenteraad over de koopgarantregeling (bijgevoegd). Voor zover mogelijk volgthieronder de beantwoording van uw vragen.

In uw inleiding stelt u het volgende:

SGP Houten heeft recent vragen gesteld over de koopgarantregeling. CDA en SGP willen graagnog enkele vervolgvragen stellen, omdat de beantwoording van het College op punten nog niethelder is voor genoemde partijen.

Bij deze onze reactie op de vragen:

1. In de beantwoording van de vragen geeft u aan dat de regeling tussen Viveste en degemeente Houten een looptijd heeft van 15 jaar. Daarna is Viveste vrij om te doen wat zij wilmet de woningen. Of een woning moet in tussentijd drie keer van eigenaar verwisseld zijn.Destijds heeft de gemeente veel moeite gedaan om koop toegankelijk te maken voorstarters met deze regeling. Onze vraag: waarom geeft u toestemming aan Viveste om dezeregeling aan te passen en van koopwoningen huurwoningen te maken, zonder dezestarters te betrekken bij deze beslissing?In de periode rond 2007 waren er goede redenen om koopgarantwoningen in de markt te zetten.Door de grote prijsstijgingen in de koopwoningmarkt vanaf 2000 tot ongeveer 2007 was het voorstarters steeds moeilijker geworden om in te stappen in de koopwoningmarkt.Bij de beantwoording op 20 juni 2016 van uw vorige artikel 36-vragen hebben wij deontwikkelingen in de woningmarkt geschetst waardoor het noodzakelijk is om met dezeconstructie te stoppen. In het proces om te komen tot een nieuwe Woonvisie voor de gemeenteHouten is duidelijk geworden dat Viveste door wijzigingen in de demografie en in de wettelijkeregels een flink deel van zijn woningvoorraad zal moeten veranderen. Viveste bezit nu veel dure,grote sociale ééngezinshuurwoningen, terwijl als gevolg van demografische ontwikkelingen debehoefte aan kleinere en goedkopere sociale huurwoningen sterk toeneemt. Daarnaast hebbenrecente wijzigingen in het rijksbeleid ertoe geleid dat dit voor Viveste financieel steeds meer eenprobleem wordt. Het rijk eist namelijk dat 950Zo van de woningtoewijzingen aan huishoudens metlagere inkomens moet gebeuren door het toewijzen van huurwoningen die huren hebben onderbepaalde huurtoeslaggrenzen. Op de lange duur is het voor Viveste niet mogelijk om durewoningen tegen deze lagere huren te verhuren. Een andere reden is dat volgens de nieuweWoningwet (2015) het werkveld van corporaties ingeperkt is tot het verhuren en exploiteren vanBij beantwoording datum en kenmerk vermelden. si nniiHí I !ÌÌ ĩiiiB íii tJlHMIlillsociale huurwoningen. Het is niet meer de bedoeling dat een woningstichting eigenaar is van(sociale) koopwoningen. Tenslotte zijn corporaties op grond van boekhoudkundige regels nuverplicht op hun balans de terugkoopverplichting op te nemen. Dit weegt financieel zwaar voorViveste.Samengevat komt het er op neer dat Viveste maatregelen moet nemen om aan haarwoningvoorraad kleinere en goedkopere sociale huurwoningen toe te voegen. Door dekoopgarantwoningen langzaam maar zeker weer als huurwoningen te exploiteren zet Viveste eenstap in de goede richting met haar woningvoorraad. Door vaststelling van de Woonvisie op 8maart 2016 heeft de gemeenteraad aangegeven de achterliggende redenen en het belang vanaanpassing van de woningvoorraad van Viveste te ondersteunen. Dit heeft geleid tot nieuwebeleidskeuzes in Houten over de woningvoorraad van Viveste. In algemene zin is hierovergecommuniceerd met de raad en dit heeft tot besluitvorming geleid (de op 8 maart 2016vastgestelde Woonvisie). De gemeente is van mening dat deze beleidswijziging noodzakelijk is,dan wel dringend gewenst, vanwege de maatschappelijke taak die woningstichting Vivesteuitoefent als huisvester van huishoudens met lagere inkomens.De gemeente maakt binnen geldende volkshuisvestelijke kaders zoals de Woonvisie en de lokaleprestatieafspraken met de woningcorporatie afspraken over het te voeren beleid en de teondernemen activiteiten. Op welke wijze Viveste daarover vervolgens met derden communiceertis een aangelegenheid die Viveste aangaat en waar de gemeente verder buiten staat. Voor zoverderden menen dat hun rechten zijn geschonden door deze beleidskeuzes van Viveste, staan hende gebruikelijke (juridische) mogelijkheden ten dienste.

2. Voor veel eigenaren kwam deze aanpassing onverwacht. Wat vindt u van de onrust onderde eigenaren van de koopgarantwoningen?Uiteraard betreurt de gemeente het dat er onrust is ontstaan onder eigenaren vankoopgarantwoningen. De gemeente meent dat Viveste en de eigenaren gezamenlijk tot eenoplossing moeten komen. Inmiddels hebben wij begrepen dat een aantal woningeigenarenhebben besloten deze zaak voor de rechter te brengen.

3. En bent u bereid met deze eigenaren in gesprek te gaan over deze onrust?Wij staan altijd open voor een gesprek, maar dit lijkt geen meerwaarde te hebben. De kwestie isprimair een zaak tussen Viveste en de woningeigenaren. De gemeente heeft aangegeven dat hetbeleidsmatig gewenst is dat de woningvoorraad van Viveste voor een aanzienlijk deel wordtaangepast in de richting van kleinere en goedkopere sociale huurwoningen. Het in de toekomstals sociale huurwoningen exploiteren van deze koopgarantwoningen is een kans om een deel vande voorraad van Viveste aan te passen en geschikt te maken om zo invulling te geven aan demaatschappelijke taak als sociale huisvester. De gevolgen hiervan voor de eigenaren van dewoning zijn, zoals onder 2 vermeld, een onderwerp van overleg tussen Viveste en de betreffendeeigenaren.

4. Om meer inzicht te krijgen in het historische gebruik en dus succes van dekoopgarantregeling, zouden wij graag willen weten hoeveel jongeren/starters tot nu toegebruik hebben gemaakt van de regeling? (Veel koopgarantwoningen, zijn al diverse kerenverkocht en weer in de markt gezet door Viveste.)Uit navraag bij Viveste blijkt dat in eerste uitgifte 213 woningen met koopgarant zijn verkocht.Daarna zijn in de loop der jaren 88 woningen voor een tweede of derde keer verkocht. Het totaalbedraagt dus 301 huishoudens die een koopgarantwoning hebben gekocht.

5. Door het wegvallen van de Koopgarantregeling wordt het gat tussen een huurwoning en eenkoopwoning voor starters veel groter. Immers, een gemiddeld appartement begint in Houten nietonder de 190.000 euro, terwijl jongeren met 130.000 euro een ruim en hoogwaardig appartementin de Koopgarantregeling kunnen aanschaffen. Daarnaast stimuleert de regeling doorstroom vanhuurders, doordat sociale huurders voorrang krijgen bij de Koopgarantregeling. Het College geeftaan begrip te hebben voor de verhuur van de woningen door Viveste v , maar wat vindt hetCollege van het feit dat het voor starters nu veel moeilijker gemaakt wordt om een koopwoning inHouten te betrekken en van de vergroting van het gat dat dan ontstaat tussen huur en koop?1) Opmerking Robert Pelleboer: Uit de beantwoording en de bijlage wordt onomstotelijk duidelijk dat de gemeente (lees: Viveste) een einde maakt aande koopgarantwoning. Om de eigenlijke vraag (wat vindt de gemeente er nou van dat starters daardoor slechter aan een koopwoning kunnen komen)beter ten voetlicht te brengen, de volgende toevoeging.)Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden. Pagina 2 van 3Door de jaren heen blijkt telkens dat de conjunctuur en het daaruit voortvloeiendeconsumentenvertrouwen van invloed op de woningmarkt. In de jaren dat de gevolgen van definancieel-economische crisis zich manifesteerden in Nederland (en in Houten) waren aanzienlijkeprijsdalingen aan de orde op de woningmarkt. Deze 'kopersmarkt' zorgde voor een goede positievan kopers in de onderhandelingen bij een kooptransactie. Inmiddels hebben we gezien dat vanafeind 2013 langzaam maar zeker een omslagpunt is bereikt. Vanaf deze periode worden meerkoopwoningen verkocht, herstellen de transactieprijzen zich (in de richting van die in de periode2004-2007) en zien we veel snellere doorlooptijden, voor alle woningtypen.In de tussentijd zijn op rijksniveau een aantal structuurversterkende maatregelen doorgevoerd. Zowordt de maximale leencapaciteit ('Loan to Value') geleidelijk teruggebracht tot 100o7o van dewaarde van de woning. Zoals u waarschijnlijk weet gaan er geluiden op om de maximaleleencapaciteit nog verder terug te brengen. Hypotheekverstrekkers stellen hogere eisen aan dekredietwaardigheid van aspirant-kopers. Dit zijn maatregelen die het voor starters op korte termijnwaarschijnlijk moeilijker maken om een koopwoning te kopen. Het rijksbeleid heeft de afweginggemaakt waardoor voor de langere termijn voor woningeigenaren meer zekerheden zijningebouwd (zoals het voorkomen van een te hoge hypotheekschuld). Dit alles komt er op neer datstarters op de koopwoningmarkt er rekening mee moeten gaan houden om een bedrag aan eigengeld van (bij benadering) ê 20.000,- a C 30.000,- beschikbaar te hebben. Voor de korte termijnzullen deze maatregelen de positie van starters op de koopwoningmarkt niet vergemakkelijken.Het college heeft in algemene zin begrip voor de structuurversterkende maatregelen die oprijksniveau zijn genomen.

6. Op welke manier wil het College in de toekomst jongeren en starters de mogelijkheidbieden om een eigen, hoogwaardige en betaalbare woning in Houten aan te schaffen?Het college wijst er op dat de begrippen hoogwaardig en betaalbaar niet altijd bij elkaar horen. Hetcollege heeft in de Woonvisie 2016-2025 geconstateerd dat dit op dit moment niet het geval isvoor een flink deel van de sociale huurwoningvoorraad van Viveste. Deze woningen zijn van eendermate hoge kwaliteit dat deze, volgens het huidige rijksbeleid (t.a.v. passendheidsnormen) nietmeer als goedkope ('betaalbare') sociale huurwoningen kunnen worden aangeboden aanhuishoudens met lagere inkomens. In de Woonvisie is aangegeven dat noodgedwongen hetkwaliteitsniveau van (nieuwbouw) sociale huurwoningen zal moeten worden verlaagd (minderoppervlakte, sobere uitvoering) om huishoudens met lagere inkomens te kunnen bedienen methuren onder de huursubsidieaftoppingsgrenzen (waarvan de hoogste is een huurniveau van C628,76). Wat betreft koopwoningen ziet het college de beweging bij marktpartijen om goedkopeappartementen te realiseren die voortkomen uit getransformeerde kantoren. Het college juichtdeze ontwikkeling toe en ontwikkelt hierover beleid om de transformatie van kantoren teversnellen.

Een afschrift van deze brief is aan de raad gestuurd.

Met vriendelijke groet,

Het college van burgemeester en wethouders